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2011人居展·杭州住宅市场需求白皮书(下)

作者: 采集侠 发布时间: 2021年04月06日 08:31:43

 两房户型需求 占据绝对主流

本次调研显示:两房和三房户型仍是市场需求的主流选择,分别占56%和37.5%,但对比历年数据发现,系列新政影响下,两房需求首次大比例超过三房,成为新政下的绝对需求主力。在第一次购房占据主流的情况下,两房选择大比例上升,形成2007年以来的最高占比,而三房选择大幅度下降,特别是三房两厅的选择比例降至历史最低水平。限贷和首付、利率的提升,导致目前购房者资金压力加重,在承受总价未发生变化的情况下,随着单价的提升,只能在户型和面积的选择上有所压制,这是两房选择首次超越三房的主要原因。

在上文的置业目的中,无房买房自住、结婚购房和给子女购房三种置业目的总占比为41.4%,此三种置业人群户型选择基本以两房为主;在占比达48.9%的改善居住人群中,两房的选择也占据54.5%的高比例,说明在新政影响下,无论是首次置业还是改善需求,两房是最主流的选择,三房户型由于面积大、总价高,被部分改善型需求客户所放弃。

面积需求现缩水趋势 主力需求集中在71-100平方米

本次调研显示:100平方米(含)以下中小户型的累计选择比例占到了70.3%,较2010年同期涨幅达6.4%,达到历史最高比例;其中:选择81-90平方米户型面积区间以23.8%的比例占据首位,这与2010年相比无明显变化;91-100平方米占据21.3%,较2010年相比有逐渐上升趋势;71-80平方米位居第三,占17%,较2010年出现大比例上浮,也是历次调研中比例最高的一次。这些户型面积区间比例的变化意味着意向购房者对面积需求出现缩水趋势,随着新政影响加剧,130平方米以上的大户型受总价、首付、利率等各方面影响,需求量明显减少,而小面积房源对意向购房者资金的要求相对较低。因此,在保证总价和首付支付的前提下只能在户型格局和面积压缩需求,故需求面积出现缩水情况。

主力需求面积集中在71-100平方米,与上文户型格局集中在两房的需求相吻合,在两者相结合下,意向购房者对户型需求的特征浮出水面:71-100平方米两房户型是目前需求的主流。

单价承受力大幅突破 三成购房者能接受2万元/平方米以上

本次调研显示:意向购房者对房价的接受度出现根本性转变,从2007-2010年持续四年房价最高比例点均停留在10000元/平方米,而进入2011年,房价接受度出现大幅提升,从1万元/平方米跃至1.6万元/平方米,连续跨过1.2万、1.4万元/平方米两大关口。

受访意向购房者所能接受单价的最高比例区间集中在1.2-2元/平方米,占73.8%的比例;其中1.6万元/平方米接受度最高,达19.8%,较2010年10月上浮9.8个百分点;其次为1.2万元/平方米,占比为15.4%,较2010年10月上浮2.9个百分点;位居第三的是2万元/平方米,占比15.1%;再次为1.2万元/平方米,占比12.5%。能接受2万以上单价的意向购房者比例从2010年10月的25.1%上升至31.1%。

对比历史数据,本次调研中意向购房者单价承受力点与往年相比发生巨变,分析原因,根据房地产市场的供应与需求相互作用的原理分析,意向购房者预期单价接受度的上升与目前市场供应房价的水平息息相关。2009年楼市火爆使房价大幅上扬,2010年新政前继续保持大幅上扬的态势,而2010-2011年新政后房价并未出现明显下降,同时,随着市区大部分楼盘吮�位的高端化,特别是在一些市中心楼盘高房价的带动下,目前杭州楼市实际成交均价已经超过20000元/平方米,达到历史最高点;供应房价的上扬促使了意向购房者对单价的承受能力上升,因此,结合上文意向购房者对未来房价发展判断的综合分析,可以得出结论:这种的单价接受度提升属于市场加压下的“被迫”行为,而并非是主观意义上单价接受度的提升。

超过半数人群 能承受逾160万元总价

本次调研显示:意向购房者对总价接受的最高比例峰值依然在100万左右的水平,占比16.8%;其次为120万和160万,各占比14.3%,略小于100万的接受度;再次为140万,占比为11%,超过半数的人能接受总价在160万以上。

与历年调研相比,本次意向购房者总价承受力较2010年10月保持平稳略有上升的态势,100万以上的总价接受度从2010年10月86.6%上升至93.6%,为历年来最高水平;160万以上的总价接受度从2010年10月的50.7%上升到52.1%;但200万以上的总价选择率从2010年10月的32.2%下降到29.5%,说明在持续新政的影响下,意向购房者心�预期总价并未发生明显变化。

  近7成人群 首付承受能力在40万-80万元

本次调研显示:意向购房者接受的首付款选择峰值为40万元,占比26.1%,其次为60万元以上,占比23.1%,再次为80万元,占比18.8%。也就是说,共计68%的意向购房者首付承受能力主要集中在40万-80万元的区间;此区间形成两种不同的支付能力体现,40万-60万元首付以首次置业需求购房者为主,以上文能接受的总价100万-120万元为例,首付4成为40万元;而80万-100万元以上的首付以二次置业改善需求的购房者为主。

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2021年04月06日 08:32:14  采集侠